Уникальная возможность стать соавтором нового медиа. Предложи редакции свою новость или статью.

Как арендовать пригодное для бизнеса помещение

Как арендовать пригодное для бизнеса помещение

Евгений больше не может готовить пельмени на собственной кухне — заказов стало больше. Пора подумать о найме сотрудников и аренде помещения для работы. А может, купить завод?

Плюсы и минусы аренды

У арендованного помещения есть свои плюсы и минусы. Их соотношение будет зависеть от того, как хорошо предприниматель искал и как внимательно заключал договор.

Плюсы:

  • арендовать быстрее, чем купить;
  • арендатор не привязан к одному месту, проще переехать;
  • арендодатель несет расходы по содержанию и эксплуатации помещения;
  • можно сократить стартовые расходы и проверить жизнеспособность бизнеса;
  • можно сфокусировать деньги исключительно на профильном бизнесе.

Минусы:

  • арендная плата повышает себестоимость продукции;
  • вид деятельности нужно согласовать с арендодателем;
  • риск снять непригодное помещение и напрасно потратить время и деньги;
  • арендная плата может вырасти;
  • арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

У Евгения нет денег и времени на покупку. Он хочет убедится, что бизнес прибыльный, и только потом думать о покупке пельменного комбината. Пока будет достаточно арендовать просторное помещение для производства с офисом для себя и бухгалтерии.

Поиск помещения

Поиск лучше начать с составление списка требований к будущему производственному помещению. К ним можно отнести стоимость, расположение, транспортная инфраструктура, состояние, наличие коммуникаций, охрана. 

Евгений составил такой список. А где искать помещение? Можно спросить у знакомых, искать в интернете, в газетах или непосредственно на местности. Последний вариант позволит сразу познакомится с соседями и оценить район: насколько он действительно подходит для производства пельменей?

Советуем Евгению еще раз проверить себя по основным пунктам. Стоимость аренды будет сказываться на себестоимость продукции, от этого будет зависеть рентабельность бизнеса. Но на дешевизну тоже покупаться не стоит — она может быть признаком того, что у арендодателя проблемы с документами, либо в здании есть скрытые недостатки. 

Нужно узнать среднерыночный ценник аренды в районе, где будет размещено производство, чтобы отсеивать предложения с очень заниженной или завышенной арендной ставкой.

Нужно убедится, что к объекту есть удобный подъезд и место для погрузки продукции. Конечно, это зависит от объема и вида производства. 

А ещё важно знать доступные рабочие мощности электросетей, если для бизнеса нужно энергоемкое оборудование. 

Евгений планирует максимально сохранить ручной труд на своем пельменном производстве, и все же ему нужно установить пару холодильников и тестомеситель. Так что ему нужно искать помещение, которое соответствует требованиям законодательства по вопросу энергоснабжения.

Оборудование стоит дорого, тем более для начинающего бизнесмена. Если его украдут, будет тяжело восстановить прежние объемы производства. Так что Евгению лучше убедится, что здание или производственный комплекс, где он арендует помещение, круглосуточно охраняется.

Евгений рассмотрел около десяти вариантов и наконец едет на осмотр помещения. На что ему обратить внимание?

Осмотр помещения

Прежде всего, нужно правильно настроится перед встречей с арендодателем или его представителем. Возможно, если с помещение не все в порядке, он будет заговаривать зубы. Евгений должен внимательно осмотреть каждый угол помещения, которое присмотрел. Ведь когда он подпишет договор, проблемы на производственных площадях станут его заботами и ответственностью.

При осмотре нужно обратить внимание на состояние всего здания, затем внимательно осмотреть помещение. Действуйте по инструкции: 

  • нужно осмотреть стены, пол, потолок — нет ли трещин, дыр, залития и прочих «радостей»;
  • нужно проверить двери и окна — хорошо ли они работают, скрипят или нет, все ли замки в порядке;
  • важно проверить работу коммуникаций — везде ли включается свет, кондиционеры, работает вентиляция и пожарная сигнализация, открываются краны и смывает ли унитаз воду.

Также можно пригласить на осмотр производственного помещения технического специалиста, если не уверены в своей компетентности.

Евгению понравился цех, который он присмотрел, и прилегающий офис. Но когда он включил кондиционеры, в помещении запахло пылью. Предприниматель сделал замечание. Арендодатель согласился и заявил, что к моменту подписания договора они будут чистыми. Ему лучше сдержать слово, в противном случае Евгений не станет подписывать договор.

Что ещё посоветовать нашему герою? Поговорить с соседями. Арендаторы соседних помещений вряд ли будут разговорчивы при арендодателе, но можно взять у них номер телефона и поговорить позже. У потенциальных соседей можно узнать о неочевидных проблемах в здании: о частых кражах, проблемах с электропроводкой, резком повышении арендной ставки.

Евгений почувствовал себя Холмсом, пока пытался найти подвох в предложении, которое ему понравилось. Но такая внимательность точно окупится. Весомых недостатков Евгений в помещении не нашел. Что теперь — подписывать договор? Нет.

Документы арендодателя

Придется еще немного побыть детективом и проверить документы арендодателя: право на собственность или договор субаренды. Запросите у арендодателя:

  • документ, на основании которого он владеет объектом (договор купли-продажи, аренды или субаренды);
  • паспорт БТИ и кадастровый паспорт на помещение.

Чтобы удостоверится в праве собственности, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на сайте Росреестра. В ней также будет указано, если помещение находится в залоге или под арестом. 

Важно: Адрес помещения должен совпадать с адресом в документе или выписке. 

Если площади сдает не собственник, нужно проверить, чтобы в его договоре аренды было разрешение на пересдачу.

Технический и кадастровый паспорт помогут убедится, что площадь помещения совпадает с той, что арендодатель укажет в договоре аренды — а вдруг придется переплачивать за чужую жадность?

Письмо о намерениях

Когда вы убедились, что с помещением и документами все как нужно, пора договариваться. Но не заключать договор. Во первых, Евгению тоже нужно собрать документы, во вторых — до мелочей договориться об условиях. 

Документы, которые нужны, чтобы арендовать помещение:

  1. выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев;
  2. копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учет;
  3. банковские и почтовые реквизиты, юридический адрес;
  4. копии учредительных документов организации;
  5. ИНН, ОГРН, КПП;
  6. копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия.

Но что, если в это время хороший вариант достанется более сговорчивому бизнесмену?

Чтобы помещение не ушло к другому арендатору, Евгений подписал с арендодателем письмо о намерениях в свободной форме. Это предварительный договор, который затем стороны поменяют на долгосрочный. В письме кратко описаны условия аренды: площадь, стоимость, возможность расторжения.

Договор

Итак, Евгений с арендодателем готовят текст договора. Какие пункты должны быть в документе?

  • предмет и объект сделки;
  • порядок передачи объекта недвижимости;
  • общие и специальные права, обязанности лиц;
  • размер арендной платы, порядок ее изменения;
  • срок аренды;
  • расторжение, изменение договора;
  • ответственность обеих сторон;
  • порядок решения разногласий и споров;
  • дополнительные условия;
  • реквизиты сторон (адреса, ИНН, контакты и т.д.).

Предметом договора являются взаимоотношения с арендодателем, а объектом — имущество, которое сдается в аренду. В договоре должны быть максимально подробно прописаны его реквизиты и характеристики: кадастровый номер, адрес, площадь. Всё должно соответствовать выписке из ЕГРН. Иначе соглашение считается недействительным согласно статье 607 ГК.

Период действия договора аренды устанавливается по обоюдному согласию сторон. Срок действия аренды нужно устанавливать в виде календарной даты или периодом времени в годам, месяцах, неделях, днях, часах. Соглашение сроком более года подлежит государственной регистрации и действительно только после проведения этой процедуры.

Виды платежей за аренду:

  • определенная сумма, которую можно вносить периодически или единоразово;
  • доля дохода, полученного во время пользования имуществом;
  • оказание услуг арендатору;
  • затраты на улучшение имущества.

Помимо арендной суммы арендатор оплачивает коммунальные услуги: электричество, газ, воду. Такие расходы можно включить в арендную плату или оставить в виде дополнительного пункта.

Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять стоимость аренды. Если сроки ее пересмотра не прописаны в договоре, то сумма может изменяться не чаще одного раза в год.

В договоре нужно указать размер НДС. Плательщиком налога выступает арендодатель. По общему правилу арендатор получает счет-фактуру, где сумма налога  выведена отдельной строкой. Если арендодатель не является плательщиком НДС, у него должен быть подтверждающий документ. Внесите его реквизиты в договор.

На случай, если Евгению понадобиться перепланировать или переустроить помещение, нужно прописать в договоре порядок их согласования с собственником объекта. Также важно прописать, на каких условиях будет проходить ремонт, будет ли на это время Евгений свободен от арендной платы.

Полезно также оговорить порядок доступа в помещения. Вдруг Евгений задолжает за аренду? Он должен знать, сможет ли в таком случае попасть на производство и гарантирует ли арендодатель сохранность оборудования и продукции.

Также нужно обозначить, есть ли у арендатора право передачи имущества в субаренду, можно ли установить рекламу снаружи здания.

Стоит поторговаться и обговорить, входят ли в арендные платежи уборка, оплата парковки и прочие, на первый взгляд, мелочи. Возможно, Евгению выгоднее нанять свою уборщицу, а возможностью сэкономить пренебрегать глупо. 

И, наконец, нужно оговорить порядок досрочного расторжения. Это право есть у арендатора по статье 620 ГК. Если право на расторжение не включить в договор, за аренду придется платить, пока не истечет срок контракта, даже если предприниматель переедет.

Важно: не подписывайте договор не читая. Не переезжайте и не делайте ремонт без договора. Возьмите договор и прочитайте в спокойной обстановке. Если что-то настораживает или просто непонятно — проконсультируйтесь с юристом. 

Акт приемки

Чтобы точно обезопасить себя от непредвиденных трат и потери бизнеса, в соответствии со статьей 655 ГК Евгений подписывает акт приема-передачи имущества. Его также называют актом приемки или передаточным актом.

Подписать его нужно за пару дней до переезда, это условие прописывают в договоре. В акте указывают все недостатки помещения и показания счетчиков, описывают все комплекты ключей и технику, которую передали арендатору. 

Передаточный акт — страховка Евгения от того, что арендодатель заставит его устранять недостатки за свой счет.

***

Евгений обзавелся своим маленьким производством, поэтому теперь в домашнем холодильнике будут жить суп и котлеты, а не пельмени на продажу. Евгений переезжает в свой офис. Теперь у него есть площади побольше — пора бы приобщить к пельменным делам и новых людей.

Статьи по теме
Отпуск за «вредность»

Отпуск за «вредность»

Какой объект выбрать для бизнеса на УСН

Какой объект выбрать для бизнеса на УСН

Как ИП учесть расходы на доставку товара

Как ИП учесть расходы на доставку товара

ЭП: зачем нужно фото с паспортом

ЭП: зачем нужно фото с паспортом

Подпишись на рассылку
Только важные новости, никакого спама

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Go to top of page